空き家買取 更新: 2026-05-22

**空き家を売る手順7ステップ｜税金も解説**

空き家を売るには、売却方針を決めたうえで、権利関係・書類・査定・契約・引渡し・税金の順に確認することが重要です。特に相続した空き家や老朽化した家は、通常の不動産売却よりも確認事項が多くなります。

この記事では、空き家を売る方法や具体的な手順、費用・税金、契約時の注意点を実務の流れに沿って解説します。法律・税金・登記は個別事情で判断が変わるため、最終的には不動産会社、司法書士、税理士などの専門家へ相談しながら進めましょう。

空き家を売る前に確認すべき基本方針

空き家売却では、最初に「何を優先するか」を決めることが大切です。目的が曖昧なまま査定に進むと、仲介・買取・更地売却などの選択を誤る可能性があります。

売却目的を明確にする

まず、空き家を売る目的を整理しましょう。主な目的には、現金化、維持管理費の削減、相続財産の整理、固定資産税負担の軽減などがあります。

たとえば、すぐに現金化したい場合は買取が選択肢になります。一方で、時間をかけても高値を狙いたい場合は仲介のほうが向いていることがあります。

「早く売りたい」か「高く売りたい」かを決める

空き家売却では、スピードと価格のどちらを重視するかで方法が変わります。一般的には、仲介は市場価格に近い売却を目指しやすく、買取は早期売却しやすい反面、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。

ただし、老朽化が進んでいる物件や再建築不可物件では、仲介で長期間売れないケースもあります。売却期限がある場合は、仲介と買取の両方を比較しましょう。

相続・共有名義・登記状況を確認する

相続した空き家は、相続登記が済んでいないと売却手続きが進めにくくなります。相続登記とは、不動産の名義を亡くなった人から相続人へ変更する手続きです。

法務省の案内によると、相続登記は2024年4月から義務化されています。共有名義の場合は原則として共有者全員の同意が必要になるため、早い段階で家族間の意思確認を行いましょう。

空き家を売る主な方法と向いているケース

空き家を売る方法は1つではありません。物件の状態、立地、売却期限、費用負担の可否によって適した方法が異なります。

不動産仲介で売る

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。一般の個人や法人に売却するため、市場価格に近い金額を目指しやすい点が特徴です。

一方で、内見対応や価格交渉が必要になり、売却まで数か月以上かかることもあります。立地が良く、建物状態にも大きな問題がない空き家に向いています。

不動産会社に買取してもらう

買取は、不動産会社が直接買主になる方法です。販売活動が不要なため、条件が合えば短期間で売却しやすく、残置物や老朽化がある空き家でも相談できる場合があります。

ただし、買取会社は再販売や解体の費用を見込むため、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。早く手放したい人、遠方で管理が難しい人に向いています。

古家付き土地として売る

古家付き土地とは、建物を残したまま土地として売る方法です。解体費を売主が負担せずに済む可能性があります。

買主側は、リフォームして使うか、購入後に解体するかを選べます。ただし、建物の劣化が激しい場合は印象が悪くなり、価格交渉の材料になることがあります。

解体して更地で売る

更地にすると、買主が新築計画を立てやすくなるため、土地需要がある地域では売りやすくなる場合があります。古い建物の見た目によるマイナス印象を避けられる点もメリットです。

一方で、解体費用がかかります。費用は建物構造や地域により異なりますが、木造住宅でも数十万円から数百万円規模になることがあります。また、住宅用地特例が外れると固定資産税が上がる可能性もあるため、解体前に不動産会社や自治体へ確認しましょう。

空き家バンクを利用する

空き家バンクは、自治体などが運営する空き家のマッチング制度です。地方の空き家を移住希望者や地域利用希望者に紹介できる可能性があります。

ただし、必ず売れる制度ではなく、価格交渉や契約手続きは別途必要です。地域によって運用方法が異なるため、自治体の公式情報を確認しましょう。

空き家を売る手順7ステップ

空き家を売る流れは、権利関係の確認から始まり、査定、契約、引渡し、税金確認へ進みます。先に全体像を把握しておくと、手続きの抜け漏れを防ぎやすくなります。

1. 権利関係と物件状況を確認する

最初に、登記事項証明書や固定資産税納税通知書で所有者、土地面積、建物面積、地目、権利関係を確認します。抵当権が残っている場合は、売却時に抹消手続きが必要です。

相続物件では、相続登記が完了しているかも確認しましょう。共有者がいる場合は、全員の売却意思をそろえる必要があります。

2. 必要書類を集める

査定や売却活動をスムーズにするため、関連書類を早めに集めます。書類が不足していても査定相談は可能ですが、正確な査定や契約時には必要になることがあります。

主な書類は、登記識別情報、固定資産税納税通知書、測量図、建築確認済証、間取り図などです。見つからない書類がある場合は、不動産会社や司法書士に相談しましょう。

3. 不動産会社に査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼します。空き家は会社によって評価が分かれやすいため、1社だけで決めず複数社に相談することが重要です。

査定額を見るときは、金額だけでなく根拠を確認しましょう。周辺の成約事例や土地条件、建物状態を踏まえた説明がある会社のほうが安心です。

4. 売却方法と依頼先を決める

査定結果を比較し、仲介で売るのか、買取を選ぶのかを決めます。高く売りたいなら仲介、早く手放したいなら買取が基本的な判断軸です。

ただし、再建築不可や老朽化が進んだ空き家では、仲介で売り出しても長期化する場合があります。売却期限や管理コストも含めて判断しましょう。

5. 媒介契約または買取契約を結ぶ

仲介で進める場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、販売活動を依頼するための契約です。

買取の場合は、査定後に条件交渉へ進み、売買契約を結ぶ流れが一般的です。仲介より販売活動が少ないため、手続きが短くなりやすい特徴があります。

6. 売買契約を締結する

買主が決まったら、売買契約を締結します。契約書では売買価格、手付金、引渡し日、残置物、設備、解体条件、契約不適合責任などを確認します。

不明点を残したまま署名・押印するのは避けましょう。契約内容は後から変更しにくいため、必要に応じて専門家に確認してください。

7. 決済・引渡し・確定申告を行う

決済日には、買主から残代金を受け取り、所有権移転登記や鍵の引渡しを行います。抵当権がある場合は、同日に抹消手続きも進めることが一般的です。

売却益が出た場合は、譲渡所得として確定申告が必要になる可能性があります。税金の判断は個別事情により異なるため、国税庁の情報を確認し、税理士へ相談しましょう。

査定前に準備する書類と確認事項

査定前の準備が整っているほど、査定額の精度が上がりやすくなります。特に古い空き家では、建物状態や土地条件の確認が重要です。

査定に必要な主な書類

査定時に用意したい書類は次のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書
• 登記事項証明書
• 建築確認済証・検査済証
• 測量図・境界確認書
• 間取り図・設計図面
• 購入時の売買契約書

すべてそろっていなくても査定依頼はできます。ただし、境界や面積が不明確な場合は、売却前に追加調査が必要になることがあります。

建物の劣化・雨漏り・残置物を確認する

空き家は、換気不足や管理不足により劣化が進みやすい不動産です。雨漏り、シロアリ被害、傾き、給排水設備の不具合などは、査定額や契約条件に影響します。

残置物とは、家の中に残された家具・家電・生活用品などの荷物です。残置物が多い場合、撤去費用を見込んで価格交渉されることがあります。

境界・接道・再建築不可の有無を確認する

土地の境界や接道状況も重要です。接道とは、建築基準法上の道路に土地が接している状態を指します。

再建築不可とは、現在の建物を壊すと原則として同じ場所に新しい建物を建てられない土地のことです。査定額に大きく影響するため、不動産会社や自治体で確認しましょう。

空き家の売却価格を左右するポイント

空き家の価格は、建物だけでなく土地の条件や周辺相場によって決まります。築古物件では、建物価値がほとんど見込まれず、土地価格中心で査定されることもあります。

立地・築年数・建物状態

駅からの距離、商業施設や学校への近さ、土地面積、接道条件は価格に影響します。都市部や需要の高い住宅地では、古い空き家でも土地として評価されやすい傾向があります。

一方、築年数が古く、雨漏りや構造上の問題がある場合は、修繕費や解体費を見込んだ査定になります。建物の状態は正直に伝えましょう。

残置物やリフォームの有無

残置物があると、撤去費用が売却価格に反映されることがあります。買取では「残置物あり」のまま相談できるケースもありますが、条件は会社により異なります。

リフォームは必ずしも売却価格に上乗せできるとは限りません。高額な工事をする前に、不動産会社へ費用対効果を確認することが大切です。

周辺の成約事例と査定価格の見方

相場を知るには、周辺の成約事例を確認しましょう。国土交通省「不動産情報ライブラリ」では、地域の取引価格情報を確認できます。

査定額は「売れることが保証された価格」ではありません。高すぎる査定額には、売出し後の値下げリスクがあるため、根拠を確認して判断しましょう。

売れにくい空き家の対処法

売れにくい空き家でも、方法を変えることで売却できる可能性があります。重要なのは、物件の弱点を把握し、現実的な売却戦略を立てることです。

老朽化が進んだ空き家

老朽化が進んだ空き家は、現況のまま買取を検討する方法があります。買主がリフォームや解体を前提に購入するため、売主の手間を減らせる場合があります。

最低限の清掃や庭木の整理だけでも印象が改善することがあります。ただし、大規模リフォームは費用回収が難しいこともあるため慎重に判断しましょう。

遠方にある空き家

遠方の空き家は、内見対応や鍵の管理、荷物整理が負担になります。現地対応に慣れた不動産会社を選ぶと、手続きが進めやすくなります。

オンライン面談や郵送対応が可能か、残置物撤去業者や司法書士と連携できるかも確認しましょう。移動コストも含めて売却方法を比較することが大切です。

再建築不可・狭小地・事故物件の場合

再建築不可、狭小地、事故物件は買主が限られるため、価格が下がりやすい傾向があります。一般向け仲介だけでなく、専門の買取業者や投資家向け売却も選択肢です。

告知が必要な事情を隠すと、後のトラブルにつながります。心理的瑕疵や法的制限がある場合は、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

特定空家に指定される前に対応する

特定空家とは、倒壊の危険や衛生上の問題があるとして自治体が指導対象にする管理不全な空き家です。指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性があります。

国土交通省の空家等対策関連資料や自治体情報を確認し、指導を受ける前に売却・解体・管理の方針を決めましょう。放置期間が長いほど、修繕費や近隣トラブルのリスクも高まります。

契約・引渡しで注意すべきこと

空き家売却では、契約内容の確認不足がトラブルにつながります。特に残置物、不具合、引渡し条件、契約不適合責任は丁寧に確認しましょう。

媒介契約の種類を理解する

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。一般媒介は複数社に依頼でき、専任媒介・専属専任媒介は依頼先が限定される代わりに報告義務があります。

どれが適しているかは、物件の需要や売却方針によって異なります。契約期間や販売活動の内容も確認しましょう。

売買契約書で確認する項目

売買契約書では、以下の項目を確認します。

• 売買価格と手付金
• 決済日・引渡し日
• 残置物の扱い
• 設備の有無と故障状況
• 解体の有無
• 境界確定の責任
• 契約不適合責任の範囲

口頭で合意した内容も、契約書に反映されていないとトラブルになる可能性があります。重要な条件は必ず書面で確認しましょう。

契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、契約内容と異なる不具合が見つかった場合に売主が責任を問われる制度です。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合などが問題になることがあります。

古い空き家では不具合の把握が難しいため、知っている事実は事前に告知することが重要です。免責条件を入れる場合も、個別事情により有効性が異なるため、専門家へ確認しましょう。

決済・引渡し当日の流れ

決済日には、買主から残代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記を行います。売主は鍵、関係書類、設備説明書などを引き渡します。

固定資産税や管理費などは、引渡し日を基準に日割り精算することが一般的です。必要書類や本人確認書類に不足がないよう、事前に不動産会社へ確認しましょう。

空き家を売るときにかかる費用と税金

空き家売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、解体費、測量費、税金を差し引いた手残り額を確認しましょう。

仲介手数料・解体費・測量費

仲介で売却した場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。宅地建物取引業法上の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が目安です。

解体費は建物の構造・面積・地域により大きく異なります。境界が不明な場合は測量費がかかることもあるため、査定時に概算を確認しましょう。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた売却益です。利益が出た場合、所得税・住民税の対象になる可能性があります。

税率は所有期間によって異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得で扱いが変わります。詳細は国税庁の最新情報を確認し、税理士に相談してください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家では、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。一般に「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれます。

適用には、被相続人の居住状況、建物の耐震性、売却時期など複数の要件があります。国税庁の情報を確認し、売却前に税理士へ相談することをおすすめします。

確定申告が必要なケース

売却益が出た場合や特例を利用する場合は、確定申告が必要になることがあります。損失が出た場合でも、他の特例との関係で申告が必要になるケースがあります。

税金は取得費の計算や相続時の状況により大きく変わります。自己判断せず、国税庁や税理士に確認しましょう。

空き家売却で失敗しない不動産会社の選び方

不動産会社は査定額の高さだけで選ばないことが重要です。空き家売却では、リスク説明や売却戦略、専門家との連携力も確認しましょう。

空き家や築古物件の売却実績を確認する

築古物件、再建築不可、地方物件、相続物件などの実績がある会社を選ぶと相談しやすくなります。通常のマンション売却とは必要な知識が異なるためです。

過去の成約事例や対応可能エリア、買取対応の有無も確認しましょう。

査定額の根拠を説明してくれるかを見る

根拠のない高額査定には注意が必要です。高く売り出しても反響がなければ、結局値下げが必要になることがあります。

周辺成約事例、土地条件、建物状態、解体費見込みなどを説明してくれる会社を選びましょう。

仲介と買取の両方を比較する

仲介だけ、買取だけで判断すると、選択肢が狭くなります。両方の査定を比較することで、価格とスピードのバランスを判断しやすくなります。

特に早期売却を希望する場合は、買取価格も確認しておくと安心です。

税金・登記の相談先と連携できるか確認する

空き家売却では、司法書士、税理士、解体業者、土地家屋調査士などが関わることがあります。必要に応じて専門家を紹介できる会社なら、手続きがスムーズです。

ただし、最終判断は必ず自分でも確認しましょう。税金や登記は個別事情により異なります。

空き家を売る前に避けたいNG行動

空き家売却で失敗を避けるには、事前確認を後回しにしないことが大切です。特に相場、不具合、リフォーム、相続登記は注意しましょう。

相場を調べずに1社だけで決める

1社だけの査定では、価格が妥当か判断しにくくなります。複数社の査定を比較し、説明内容や販売戦略も確認しましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」などの公的データも参考になります。

不具合を隠して売却する

雨漏り、シロアリ、傾き、設備故障などを隠して売ると、契約後にトラブルになる可能性があります。知っている不具合は正直に伝えましょう。

告知内容は、契約書や付帯設備表、物件状況報告書に反映することが重要です。

安易に高額リフォームをする

売却前のリフォームは、費用を回収できるとは限りません。買主が自分でリフォームしたい場合、売主の工事が評価されないこともあります。

清掃や簡易補修で十分な場合もあるため、実施前に不動産会社へ相談しましょう。

相続登記や共有者の同意を後回しにする

相続登記や共有者の同意が整っていないと、買主が見つかっても契約に進めない場合があります。売却活動の前に、権利関係を整理しましょう。

相続人同士で意見が分かれる場合は、司法書士や弁護士への相談も検討してください。

空き家買取おすすめ業者ランキング5選(全国対応)

空き家の買取を検討する際、対応エリア・取り扱える物件状態・査定スピードは業者によって異なります。 ここでは、現状渡しでの買取に強みを持つ業者を中心に特徴と対応範囲をまとめました。 最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:日本空き家バンク

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 公式: https://akiya.organic.estate/
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

33位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

44位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

55位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

よくある質問(FAQ)

空き家を売る前には、建物状態、残置物、解体、相続、税金に関する疑問が多くあります。代表的な質問に回答します。

空き家はそのままでも売れる？

空き家はそのままでも売れる可能性があります。特に土地需要があるエリアや、買取会社が対応できる物件であれば、古い建物が残っていても相談できます。

ただし、建物の劣化が激しい場合は、土地価格中心の査定になることがあります。

荷物が残っていても売却できる？

荷物が残っていても査定や売却相談は可能です。買取では残置物ありで対応できる会社もあります。

ただし、仲介では買主から撤去を求められたり、撤去費用分を価格交渉されたりすることがあります。

解体してから売るべき？

解体して更地にすると売りやすくなる場合がありますが、必ず有利とは限りません。解体費がかかり、固定資産税の負担が変わる可能性もあります。

解体前に、古家付きと更地の両方で査定を依頼しましょう。

相続した空き家はすぐ売れる？

相続した空き家を売るには、相続登記を行い所有者を明確にする必要があります。共有名義の場合は、共有者全員の同意も必要です。

書類や遺産分割協議に時間がかかることがあるため、早めに司法書士へ相談しましょう。

売却後に確定申告は必要？

売却益が出た場合や特例を使う場合は、確定申告が必要になる可能性があります。譲渡所得の計算には取得費や譲渡費用の確認が必要です。

税金の判断は個別事情により異なるため、国税庁の情報を確認し、税理士へ相談してください。

まとめ

空き家を売るには、売却方針の整理、権利関係の確認、書類準備、査定、契約、引渡し、税金確認の順で進めるとスムーズです。特に相続登記、共有者の同意、建物の不具合、残置物、境界の確認は早めに対応しましょう。

できるだけ価格を重視したい人は仲介、早く手放したい人は買取が選択肢になります。古家付き土地、更地売却、空き家バンクなども、物件条件によって検討できます。

空き家は放置すると、固定資産税、管理費、老朽化、近隣トラブルのリスクが高まる可能性があります。判断に迷う場合は、不動産会社だけでなく、司法書士・税理士・弁護士などの専門家へ相談しながら進めましょう。