空き家買取 更新: 2026-05-22

空き家 売る には？2026年の手順と注意点

空き家を売るには、査定を依頼する前に「売れる状態か」を確認することが重要です。名義や相続登記、建物の劣化、土地の境界などに問題があると、売却手続きが止まったり、価格が下がったりする可能性があります。

特に相続した空き家、遠方にある実家、荷物が残った古い家は、通常の住宅売却より確認事項が多くなります。この記事では、空き家を売るための手順、仲介と買取の選び方、費用・税金、注意点を整理して解説します。

空き家を売るには、まず「売れる状態か」を確認する

空き家売却では、最初に「誰が所有者か」「登記は済んでいるか」「土地や建物に問題がないか」を確認しましょう。ここを後回しにすると、買主が見つかっても契約や引き渡しに進めないことがあります。

総務省「住宅・土地統計調査」では、空き家数や空き家率の増加が継続的に示されており、空き家は全国的な課題です。売却を考えた段階で、早めに状態を整理することが大切です。

売却前チェックリスト

まずは、以下の項目を確認しましょう。

不明点が多くても、売却できないとは限りません。ただし、早めに不動産会社や司法書士に相談すると、必要な対応を整理しやすくなります。

相続登記・名義確認は最初に行う

相続した空き家を売る場合、登記簿上の名義を必ず確認しましょう。亡くなった方の名義のままでは、原則として買主へ所有権移転登記ができないため、売却前に相続登記が必要です。

相続登記は2024年4月から義務化されています。制度の詳細は法務省の案内を確認し、相続人が複数いる場合は司法書士へ相談するのが安全です。

建物の劣化・境界・接道条件を確認する

古い空き家では、雨漏り、床の沈み、外壁のひび、シロアリ被害などが価格に影響します。建物をそのまま使えるのか、解体前提なのかによって、売却方法も変わります。

土地については、隣地との境界が不明確な場合や、道路に十分接していない場合に注意が必要です。境界確定や測量が必要になることもあるため、査定時に確認してもらいましょう。

「再建築不可」とは？初心者向けに解説

再建築不可とは、現在の建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられない土地のことです。建築基準法上の道路に一定の幅で接していない場合などに該当します。

再建築不可物件は住宅ローンが使いにくく、買主が限られる傾向があります。ただし、買取会社や投資家向けに売却できる場合もあるため、自己判断で諦めず専門家へ相談しましょう。

空き家を売る方法は主に4つある

空き家を売る方法は、主に「仲介」「買取」「解体後に土地として売却」「空き家バンク」の4つです。価格だけでなく、売却までの期間、手間、リスクを比較して選ぶことが大切です。

仲介で売る：相場価格を狙いやすい

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。立地が良い、建物状態が比較的良い、需要がある地域では、相場に近い価格を狙いやすいでしょう。

一方で、内覧対応や価格交渉が必要になり、売却まで数か月以上かかることもあります。空き家の管理を続けながら買主を待つ余裕がある人に向いています。

買取で売る：早く手放しやすい

買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買主探しが不要なため、条件が合えば短期間で現金化しやすい点が特徴です。

築古、荷物が残っている、雨漏りがある、遠方で管理が難しい空き家でも相談しやすい場合があります。ただし、一般的には仲介より買取価格が低くなる傾向があります。

解体して土地として売る：費用対効果を確認

建物の劣化が激しい場合は、解体して土地として売る選択肢もあります。更地の方が買主にとって使いやすいケースがあるためです。

ただし、木造住宅の解体費は1坪あたり3万〜5万円前後が一つの目安とされ、地域・構造・立地で変動します。また、住宅用地の固定資産税軽減が外れる可能性もあるため、解体前に不動産会社や自治体へ確認しましょう。

空き家バンクで売る：地域によっては選択肢になる

空き家バンクは、自治体などが空き家情報を公開し、移住希望者などに紹介する仕組みです。地方の空き家では、地域によって有効な選択肢になります。

ただし、登録すれば必ず売れるわけではありません。価格設定、建物状態、移住需要に左右されるため、仲介や買取と並行して検討するとよいでしょう。

仲介と買取はどちらがよい？ケース別に比較

仲介と買取で迷ったら、「価格」「期間」「手間」「売却後のリスク」で比べましょう。高く売ることを優先するなら仲介、早く手放すことやトラブル回避を重視するなら買取が候補になります。

価格を重視するなら仲介が候補

立地が良く、建物の状態も悪くない空き家なら、仲介を検討しやすいです。一般の買主に向けて販売できるため、買取より高い価格で売れる可能性があります。

ただし、売出価格と成約価格は異なります。高すぎる価格設定では売れ残ることがあるため、周辺相場を踏まえた判断が必要です。

早期売却・手間削減なら買取が候補

空き家を早く手放したい場合は、買取が向いています。内覧対応や広告販売の期間が少なく、条件が合えばスムーズに進みやすいためです。

遠方に住んでいて管理が難しい、残置物が多い、建物の劣化が激しいといったケースでも相談できます。撤去費用や修繕費用が査定に反映される点は確認しましょう。

契約不適合責任のリスクも比較する

契約不適合責任とは、売却後に雨漏りやシロアリ被害など、契約内容と異なる不具合が見つかった場合に、売主が責任を問われる可能性がある制度です。

古い空き家では、売主も把握していない不具合が隠れていることがあります。責任の範囲は契約内容によって変わるため、不動産会社や専門家に確認してください。

判断に迷う場合は両方の査定を取る

仲介か買取か迷う場合は、両方の査定を取るのが現実的です。仲介で売れそうな価格と、買取ですぐ売れる価格を比べることで、判断しやすくなります。

査定額だけでなく、売却期間、残置物対応、契約条件、説明の分かりやすさも比較しましょう。

実体験ベースで見る空き家売却のケーススタディ

空き家売却は、状況によって最適な方法が変わります。ここでは、よくあるケースごとに判断の流れを紹介します。

ケース1：遠方の実家を相続した場合

遠方の実家を相続した場合、最初に相続登記と管理状況を確認します。草木の繁茂や雨漏りが進むと、近隣トラブルや価格下落につながるためです。

頻繁に現地へ行けない場合は、買取や現地対応に強い不動産会社への相談が候補になります。契約や本人確認の一部を郵送・オンラインで進められる場合もあります。

ケース2：築古で荷物が残っている場合

築40年以上で家具・家電・仏壇などが残っている場合、先に全て片付けるべきか迷うことがあります。仲介では内覧の印象を良くするため片付けを求められることが多いです。

一方、買取では残置物込みで相談できる場合があります。残置物撤去費は数万円〜数十万円程度かかることがあり、量や搬出条件で大きく変わります。

ケース3：地方で買主が見つかりにくい場合

地方の空き家は、人口減少や需要の少なさにより、仲介で売れるまで時間がかかる場合があります。価格を下げるだけでなく、対象者を広げる工夫も必要です。

移住希望者向けに空き家バンクへ登録する、投資家向けに売る、買取会社に相談するなど複数の方法を比較しましょう。

ケース4：解体するか迷った場合

建物が古いと「更地にした方が売れる」と考えがちですが、解体は慎重に判断すべきです。解体費が売却価格を上回る場合や、固定資産税の負担が増える場合があります。

まずは「古家付き土地」として売れるか査定を受けましょう。解体前提で買う業者や買主がいる場合、売主が先に費用を負担しなくて済むこともあります。

空き家を売る流れと必要書類

空き家を売る流れは、事前確認、査定、売却方法の決定、契約、引き渡し、確定申告の順で進みます。書類不足があると時間がかかるため、早めの準備が重要です。

売却の基本ステップ

一般的な流れは以下の通りです。

1. 名義・相続登記・建物状態を確認する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 仲介・買取・解体など売却方法を決める
4. 媒介契約または買取契約を結ぶ
5. 売買契約を締結する
6. 決済・引き渡しを行う
7. 必要に応じて確定申告をする

売却方法により期間は異なります。仲介は数か月以上、買取は条件が合えば比較的短期間で進むことがあります。

査定前に準備したい書類

査定前には、次の書類を準備しておくとスムーズです。

• 登記識別情報または権利証
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類
• 建築確認済証、検査済証
• 測量図、公図
• 間取り図、購入時の資料

すべて揃っていなくても査定できる場合はあります。不足書類は不動産会社や司法書士に確認しましょう。

相続した空き家で追加確認が必要な書類

相続した空き家では、戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書などが必要になる場合があります。相続人が複数いる場合、誰か一人の判断だけでは売却できません。

相続関係は個別事情で大きく異なります。司法書士や弁護士など専門家に相談しながら進めましょう。

確定申告が必要になるケース

空き家を売って利益が出た場合、譲渡所得として確定申告が必要になることがあります。譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた利益のことです。

利益が出ていない場合でも、特例を使うために申告が必要なケースがあります。税金は国税庁の情報を確認し、税務署や税理士へ相談してください。

空き家売却でかかる費用・税金・相場感

空き家売却では、仲介手数料、解体費、撤去費、登記費用、印紙税、譲渡所得税などが発生する可能性があります。手取り額を把握するには、売却価格だけでなく費用も見積もることが大切です。

仲介手数料・解体費・撤去費の目安

主な費用の目安は以下の通りです。

仲介手数料の上限は、国土交通省の不動産取引関連資料などで確認できます。実際の費用は物件条件や地域で異なります。

譲渡所得税とは？初心者向けに解説

譲渡所得税は、不動産を売って利益が出た場合にかかる税金です。単純に売却価格全体に課税されるのではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益が対象になります。

相続した古い空き家では、取得費が分からないこともあります。この場合の計算は複雑になりやすいため、税理士や税務署に確認しましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家では、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。国税庁では「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」として案内されています。

適用には、建築時期、居住状況、売却時期、耐震基準、解体の有無など細かな条件があります。使えるかどうかは必ず国税庁、税務署、税理士に確認してください。

税金は税理士・税務署に確認する

税金は、取得時期、所有期間、相続状況、利用できる特例によって結果が変わります。インターネット上の一般論だけで判断するのは避けましょう。

個別事情により異なるため、税理士・税務署・不動産会社に相談しながら手取り額を確認することが大切です。

売れにくい空き家を売るための対策

売れにくい空き家でも、方法を見直すことで売却の可能性はあります。築古、再建築不可、荷物残置、老朽化、地方立地など、問題ごとに対策を考えましょう。

荷物が残っている場合の売却方法

荷物が残っている空き家は、内覧時の印象が悪くなりやすいため、仲介では片付けが有利に働くことがあります。最低限、ゴミや危険物、貴重品は整理しましょう。

費用や時間をかけたくない場合は、残置物込みで買取相談できる会社を探す方法もあります。ただし、撤去費用分が価格に反映される可能性があります。

老朽化・雨漏りがある場合の注意点

老朽化や雨漏りがある場合は、不具合を隠さず伝えることが重要です。後から発覚すると、契約不適合責任などのトラブルにつながる可能性があります。

修繕して売るべきか、そのまま売るべきかは費用対効果で判断します。古い空き家では、修繕費をかけても売却価格に十分反映されないことがあります。

特定空家になる前に確認したいこと

特定空家とは、倒壊の危険や衛生上の問題などがあり、自治体から指導・勧告の対象になり得る空き家です。空家等対策特別措置法に基づき、国土交通省や自治体が情報を提供しています。

近年は、管理不全空家への対応も強化されています。屋根や外壁の破損、草木の越境、害虫・害獣の発生がある場合は、売却前に管理や相談を進めましょう。

売れない場合は価格・方法・対象者を見直す

長期間売れない場合は、価格だけでなく販売方法を見直します。仲介から買取へ切り替える、空き家バンクを併用する、解体前提の買主を探すなどの選択肢があります。

「誰にとって価値がある物件か」を考えることも大切です。居住用だけでなく、倉庫、事業用、投資用として需要がある場合もあります。

空き家売却で失敗しないための注意点

空き家売却で失敗しないためには、査定額だけで判断せず、リスクや費用も含めて比較することが重要です。特に相続、共有名義、解体、税金はトラブルになりやすいポイントです。

査定額だけで判断しない

高い査定額を提示されても、その価格で売れるとは限りません。査定額の根拠、販売戦略、想定期間を確認しましょう。

買取の場合も、残置物撤去や解体費が価格にどう反映されているかを確認する必要があります。複数社に相談すると相場感をつかみやすくなります。

解体前に土地として売れるか確認する

解体してから「思ったより土地が売れない」となると、費用負担だけが残る可能性があります。再建築不可や境界問題がある土地では、特に注意が必要です。

解体前に、古家付き土地としての査定、更地での査定、解体費を比較しましょう。自治体によっては解体補助金がある場合もあります。

共有名義は全員の同意が必要

共有名義の空き家を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。兄弟姉妹で相続した実家では、価格や売却時期をめぐって意見が分かれることがあります。

話し合いが進まない場合は、早めに司法書士や弁護士などへ相談しましょう。勝手に売却を進めることは避けるべきです。

自治体の補助金・空き家対策制度を確認する

自治体によっては、空き家の解体、改修、家財撤去、移住促進に関する補助制度があります。制度の有無や条件は自治体ごとに異なります。

売却前に市区町村の空き家担当窓口を確認しておくと、費用負担を抑えられる可能性があります。

空き家買取おすすめ業者ランキング5選(全国対応)

空き家の買取を検討する際、対応エリア・取り扱える物件状態・査定スピードは業者によって異なります。 ここでは、現状渡しでの買取に強みを持つ業者を中心に特徴と対応範囲をまとめました。 最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:日本空き家バンク

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 公式: https://akiya.organic.estate/
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

33位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

44位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

55位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

よくある質問（FAQ）

空き家を売るには何から始めればよいですか？

まずは所有者の名義、相続登記の有無、建物の状態、土地の境界や接道状況を確認しましょう。そのうえで不動産会社に査定を依頼し、仲介と買取のどちらが合うか比較するのがおすすめです。

荷物が残った空き家でも売れますか？

売れる可能性はあります。仲介では片付けを求められることが多い一方、買取では残置物がある状態でも相談できる場合があります。ただし、撤去費用が査定額に影響することがあります。

相続登記をしていない空き家は売れますか？

原則として、亡くなった方の名義のままでは買主へ所有権移転登記ができないため、売却前に相続登記が必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や必要書類の確認も必要になります。

古い空き家は解体してから売るべきですか？

必ずしも解体した方がよいとは限りません。解体費用がかかるうえ、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあります。解体前に「古家付き土地」として売れるか、不動産会社に相談しましょう。

空き家の買取は仲介より安くなりますか？

一般的には、買取価格は仲介で売る場合より低くなる傾向があります。一方で、売却期間を短縮しやすく、内覧対応や修繕、契約不適合責任の負担を抑えられる場合があります。

遠方にある空き家でも売却できますか？

売却は可能です。現地確認や査定、契約手続きの一部をオンラインや郵送で進められる場合もあります。ただし、本人確認や契約、引き渡し時の対応が必要になるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。

空き家を売ったら税金はかかりますか？

売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。相続空き家の3,000万円特別控除などを利用できる場合もありますが、条件が細かいため税務署や税理士に確認しましょう。

特定空家に指定されると売れなくなりますか？

すぐに売れなくなるわけではありませんが、倒壊リスクや衛生面の問題があると買主が見つかりにくくなる可能性があります。自治体から指導や勧告を受ける前に、管理・修繕・売却を検討することが大切です。

まとめ

空き家を売るには、まず名義、相続登記、建物状態、境界、接道条件を確認することが重要です。そのうえで、高く売りたいなら仲介、早く手放したい場合や老朽化が進んでいる場合は買取を候補にしましょう。

解体や片付けは、費用対効果を確認してから判断する必要があります。税金、相続、登記、契約条件は個別事情で変わるため、税理士、司法書士、自治体、不動産会社などの専門家に相談しながら進めることが大切です。