空き家買取 更新: 2026-05-22

**空き家を売る方法7選｜2025年版**

空き家を売る方法は、不動産仲介だけではありません。空き家買取、空き家バンク、古家付き土地での売却、解体後の売却など、物件の状態や売却目的によって適した方法は変わります。

特に相続した実家の場合は、売却価格だけでなく、相続登記・税金・管理負担・老朽化リスクまで含めて判断することが大切です。この記事では、空き家を売る方法7選と、費用・税金・流れ・ケース別の選び方を解説します。

空き家を売る前に知っておきたい結論

空き家を売るなら、最初に「高く売りたいのか」「早く手放したいのか」「手間を減らしたいのか」を整理しましょう。目的があいまいなまま進めると、仲介・買取・解体などの判断を誤る可能性があります。

また、相続した空き家は名義や権利関係の確認が欠かせません。売却前に、登記名義・境界・建物状態を確認しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

高く売りたいなら仲介、早く売りたいなら買取が基本

できるだけ高く売りたい場合は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が基本です。市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、売却まで数か月以上かかることもあります。

一方、早く現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が向いています。仲介より価格は低くなる傾向がありますが、短期間で手放しやすく、内覧対応や売却活動の手間を減らせます。

相続した空き家は名義変更が済んでいないと売れない

亡くなった親名義のままでは、原則として買主へ所有権移転登記ができません。相続した空き家を売るには、遺産分割協議を行い、相続登記によって名義を相続人へ変更する必要があります。

相続登記は、法務省の案内でも示されているとおり、2024年4月から義務化されています。個別事情により必要書類や手続きが異なるため、司法書士へ相談すると安心です。

放置すると固定資産税・管理費・老朽化リスクが増える

空き家は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税、火災保険料、草木の管理費などがかかります。建物が老朽化すると、雨漏り・倒壊・害虫発生・近隣トラブルのリスクも高まります。

総務省「住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数や空き家率が継続的に公表されており、空き家問題は全国的な課題です。使う予定がない空き家は、早めに売却や活用を検討しましょう。

空き家を売る主な方法7選

空き家の処分方法は、売却だけでも複数あります。さらに、貸す・放棄するなどの選択肢もあるため、物件の状態と所有者の希望に合わせて比較することが重要です。

方法1. 不動産仲介で売る

不動産仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、一般の買主を探してもらう方法です。広告掲載や内覧対応を通じて売却するため、相場に近い価格で売れる可能性があります。

ただし、売却期間は物件や地域需要によって異なり、数か月以上かかることもあります。築古物件や地方の空き家では、価格調整が必要になる場合もあります。

方法2. 不動産会社に直接買取してもらう

買取は、不動産会社が買主となって空き家を直接買い取る方法です。買主探しが不要なため、仲介より短期間で売却しやすい点がメリットです。

また、残置物がある状態や、建物に不具合がある状態でも相談できる場合があります。ただし、買取価格は市場相場より低くなる傾向があるため、複数社の査定を比較しましょう。

方法3. 空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体などが運営する空き家のマッチング制度です。移住希望者や地域で住宅を探す人に情報を届けられるため、地方の空き家では有効な選択肢になります。

ただし、登録すれば必ず売れるわけではありません。自治体によって制度内容やサポート範囲が異なるため、所在地の自治体窓口で確認しましょう。

方法4. 古家付き土地として売る

古家付き土地とは、建物を残したまま「土地」として売る方法です。売主は解体費を負担せずに売却でき、買主は建物をリフォームするか解体するかを選べます。

築年数が古くても、立地に需要があれば売れる可能性があります。ただし、建物の状態が悪い場合は価格交渉の材料になりやすい点に注意が必要です。

方法5. 解体して更地で売る

建物の老朽化が激しい場合は、解体して更地で売る方法もあります。買主が建物の解体を気にせず土地利用を検討できるため、売りやすくなるケースがあります。

一方で、解体費用がかかり、住宅用地の固定資産税軽減措置が外れる可能性があります。解体前に、古家付きと更地の査定を比較することが大切です。

方法6. 賃貸・民泊などに転用する

売らずに貸すことで、家賃収入を得る方法もあります。立地や建物状態が良ければ、戸建て賃貸、シェアハウス、民泊などに活用できる可能性があります。

ただし、修繕費・管理費・入居者対応が必要です。民泊は自治体の条例や住宅宿泊事業法などの規制も関係するため、事前確認が欠かせません。

方法7. 相続放棄を検討する

相続放棄は、売却ではなく、財産も負債も含めて相続しない手続きです。裁判所の案内では、相続放棄は原則として相続開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述するとされています。

ただし、空き家だけを選んで放棄することはできません。預貯金など他の財産も含めた判断になるため、弁護士や司法書士へ相談しましょう。

仲介・買取・空き家バンクの違いを比較

空き家を売る際に特に迷いやすいのが、仲介・買取・空き家バンクの3つです。価格を重視するなら仲介、スピードを重視するなら買取、地方の移住需要を狙うなら空き家バンクが候補になります。

売却価格を重視するなら仲介

仲介は一般の買主を探すため、買取より高く売れる可能性があります。立地が良い、建物が使える、土地として需要がある物件に向いています。

ただし、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。空き家の管理を続けられるかも含めて判断しましょう。

早く現金化したいなら買取

買取は、売却までのスピードを重視したい人に向いています。遠方で管理できない、早く相続人間で精算したい、建物の不具合を理由に買主とトラブルになりたくない場合に検討しやすい方法です。

ただし、価格は仲介より低くなる傾向があります。1社だけで決めず、複数の買取業者に査定を依頼しましょう。

地方や移住希望者向けなら空き家バンク

地方の空き家は、一般的な不動産サイトだけでは買主に届きにくいことがあります。空き家バンクを使うと、移住希望者や地域で住まいを探す人に情報を届けやすくなります。

ただし、自治体は売買契約そのものを仲介しない場合もあります。契約条件や重要事項は、不動産会社や専門家に確認しましょう。

比較表｜価格・期間・手間・向いている物件

空き家を売る流れと必要書類

空き家を売る流れは、名義確認から始まります。相続物件では、遺産分割協議や相続登記が終わっていないと売却手続きが進まないことがあります。

STEP1. 名義・権利関係を確認する

まず、登記事項証明書で所有者名義を確認します。亡くなった人の名義であれば、相続人を確定し、遺産分割協議や相続登記を進めます。

共有名義の場合は、売却に共有者全員の同意が必要です。意見が分かれる場合は、弁護士などへの相談も検討しましょう。

STEP2. 不動産会社へ査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼します。仲介査定と買取査定の両方を比べると、価格と期間のバランスを判断しやすくなります。

遠方の実家でも、オンライン査定や写真・資料による簡易査定に対応する会社があります。ただし、最終的な価格は現地確認後に変わることがあります。

STEP3. 売却方法を決める

査定結果をもとに、仲介・買取・空き家バンク・解体後売却などを選びます。高値を狙うなら仲介、早期売却なら買取、地方物件なら空き家バンクも候補です。

建物状態が悪い場合は、古家付き土地と更地のどちらが有利かを比較しましょう。

STEP4. 契約・引き渡しを行う

売却条件がまとまったら売買契約を締結し、決済・引き渡しを行います。仲介の場合は、買主の住宅ローン審査や契約不適合責任の内容も確認が必要です。

必要書類には、登記識別情報、本人確認書類、固定資産税納税通知書、印鑑証明書、建築確認済証、測量図などがあります。物件によって追加書類が必要になることもあります。

STEP5. 必要に応じて確定申告する

空き家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税の申告が必要になることがあります。相続空き家の特例を使う場合も、確定申告が必要です。

税金は取得費や所有期間、特例の適用可否によって変わります。国税庁の情報を確認し、税理士や税務署へ相談しましょう。

空き家を売るときにかかる費用と税金

空き家売却では、売却価格だけでなく費用と税金を差し引いた手取り額を確認することが大切です。特に解体や測量が必要な物件では、想定より費用がかかる場合があります。

仲介手数料・登記費用・測量費

仲介で売却する場合、不動産会社へ仲介手数料を支払います。売買価格が400万円を超える場合の上限は、一般的に「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。根拠は国土交通省・宅地建物取引業法関連資料で確認できます。

相続登記や抵当権抹消登記が必要な場合は、登録免許税や司法書士報酬がかかります。境界が不明な場合は、土地家屋調査士による測量費が必要になることもあります。

解体費用・残置物撤去費

解体費用は、建物の構造・広さ・地域・前面道路の状況によって大きく変わります。木造住宅では数十万円から数百万円規模になることがあり、アスベスト調査や処分費が加算される場合もあります。

家具や家電、仏壇、生活用品などの残置物撤去にも費用がかかります。買取では残置物込みで相談できるケースもあるため、撤去前に確認しましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得とは、不動産を売った金額から取得費や譲渡費用を差し引いた利益のことです。利益が出た場合、所得税・住民税などがかかる可能性があります。

税率は所有期間などによって異なります。正確な計算は個別事情で変わるため、国税庁の情報を確認し、税理士に相談してください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。国税庁では「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」として案内されています。

ただし、対象となる建物の要件、売却期限、耐震基準、解体の有無など細かい条件があります。適用できるかどうかは、税理士や税務署へ必ず確認しましょう。

税金は税理士・税務署に確認する

空き家売却の税金は、相続時期、取得費、共有者の有無、特例利用の可否によって結論が変わります。インターネット上の一般情報だけで判断するのは避けましょう。

契約前に税理士や税務署へ相談すると、手取り額や申告の必要性を把握しやすくなります。

売りにくい空き家の特徴と対処法

売りにくい空き家でも、方法を変えれば売却できる可能性があります。重要なのは、一般の買主に売るのが難しい理由を把握し、買取・隣地売却・空き家バンクなど代替策を検討することです。

築古・老朽化した空き家

築年数が古く、雨漏りや傾きがある空き家は、一般の買主が不安を感じやすい物件です。建物として使えない場合は、古家付き土地として売るか、買取を検討しましょう。

リフォームしてから売る方法もありますが、費用を回収できるとは限りません。工事前に不動産会社へ相談することが大切です。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、現在の建物を壊すと、原則として同じ場所に新築できない土地のことです。多くは建築基準法上の道路に十分接していないケースです。

一般の住宅ローンが使いにくく、買主が限られるため、専門の買取業者や隣地所有者への売却を検討します。

境界未確定・権利関係が複雑な物件

隣地との境界が不明な土地は、買主が将来のトラブルを懸念しやすくなります。売却前に測量や境界確認を行うことで、取引が進みやすくなる場合があります。

共有名義や相続人多数の物件では、全員の同意が必要です。話し合いが難しい場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。

地方・過疎地の空き家

地方や過疎地の空き家は、そもそも購入希望者が少ないことがあります。仲介だけで売れない場合は、空き家バンク、移住支援制度、隣地所有者への打診も選択肢です。

価格を下げるだけでなく、農地や山林、駐車場など周辺資産との関係も確認しましょう。

売れない場合の現実的な対処法

なかなか売れない場合は、以下の方法を検討します。

• 仲介価格を見直す
• 買取査定を取る
• 空き家バンクに登録する
• 隣地所有者へ売却を打診する
• 解体や残置物撤去を検討する
• 自治体の空き家相談窓口を利用する

売却が難しい物件ほど、早めに複数の相談先へ確認することが重要です。

空き家を放置するリスク

空き家は、放置するほど売りにくくなる傾向があります。建物の劣化が進むだけでなく、税金や近隣トラブルのリスクも増えるため、早めの判断が必要です。

固定資産税や管理費がかかり続ける

空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税がかかります。さらに、草刈り、換気、清掃、防犯対策などの管理費も発生します。

遠方の実家では、移動費や管理代行費も負担になります。使う予定がない場合は、保有コストを試算しておきましょう。

老朽化・倒壊・近隣トラブルのリスク

空き家は人が住んでいないため、雨漏りや設備故障に気づきにくくなります。雑草、害虫、屋根材の飛散、不法侵入、火災などが起きると、近隣とのトラブルにつながることがあります。

管理責任を問われる可能性もあるため、放置は避けるべきです。

特定空家に指定される可能性

特定空家とは、倒壊のおそれや衛生上の問題などがあり、自治体から指導・勧告の対象になり得る空き家です。国土交通省や自治体資料では、空家等対策特別措置法に基づく対応が案内されています。

勧告を受けると、住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が増える可能性があります。近年は「管理不全空家」も制度上位置づけられており、早めの管理・処分が重要です。

早めに査定・相談するメリット

早めに査定を受けると、売れる可能性や必要な費用を把握できます。解体すべきか、残置物を片付けるべきかも判断しやすくなります。

売却を決めていなくても、まずは相場と選択肢を知ることが第一歩です。

ケース別｜空き家を売る方法の選び方

空き家の売却方法は、所有者の事情によって変わります。以下のケースを参考に、自分に近い状況から選びましょう。

できるだけ高く売りたい場合

高く売りたいなら、まず仲介で売却活動を行う方法が候補です。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく販売戦略も比較しましょう。

ただし、売却期間が長くなる可能性があります。管理費や固定資産税も含めて判断してください。

早く手放したい場合

早く手放したい場合は、買取が向いています。相続人間で早く現金化したい、遠方で管理できない、建物に不具合がある場合に検討しやすい方法です。

価格よりスピードを重視する人に適していますが、複数社の査定比較は必須です。

遠方で管理できない場合

遠方の空き家は、管理負担が大きくなりがちです。買取、管理代行付きの仲介、司法書士への手続き委任などを活用すると負担を減らせます。

現地確認が必要な場面もあるため、オンラインだけで完結すると思い込まず、契約内容を確認しましょう。

古すぎて住めない場合

建物が使えないほど古い場合は、古家付き土地、買取、解体後売却を比較します。再建築不可や接道問題がある場合は、通常の売却が難しいこともあります。

先に解体すると固定資産税や費用面で不利になることもあるため、解体前に査定を取りましょう。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合は、売却方針を全員で共有することが重要です。価格、売却時期、費用負担、税金の分配について合意しておかないと、手続きが止まる可能性があります。

意見が割れる場合は、司法書士や弁護士など第三者を交えて整理しましょう。

空き家売却で相談すべき専門家

空き家売却では、不動産会社だけで解決できない問題もあります。相続・税金・登記・境界などは個別事情で判断が変わるため、契約前に専門家へ確認しましょう。

不動産会社に相談する内容

不動産会社には、売却価格、販売方法、買取可否、解体の必要性、残置物対応などを相談します。空き家売却に慣れた会社であれば、築古物件や地方物件の選択肢も提案してもらいやすくなります。

仲介と買取の両方を扱う会社に相談すると、比較しやすいでしょう。

司法書士に相談する内容

司法書士には、相続登記、抵当権抹消登記、遺産分割協議書の作成支援などを相談します。相続登記が未了のままでは売却が進みにくいため、早めの確認が必要です。

相続人が多い場合や戸籍収集が複雑な場合も、司法書士への依頼が有効です。

税理士に相談する内容

税理士には、譲渡所得税、取得費、相続空き家の3,000万円特別控除、確定申告について相談します。売却前に手取り額を把握しておくと、価格交渉や売却時期を判断しやすくなります。

特例は要件が細かいため、自己判断は避けましょう。

土地家屋調査士・弁護士に相談する内容

土地家屋調査士には、境界確定や測量を相談します。境界があいまいな土地は、売却時に買主から確認を求められることがあります。

弁護士には、相続人間の争い、共有物件の処分、契約トラブルなどを相談します。話し合いが難しい場合は早めに専門家を入れましょう。

自治体の空き家相談窓口も活用する

自治体によっては、空き家相談窓口、空き家バンク、解体補助金、改修補助金などを用意しています。制度の有無や条件は自治体により異なるため、所在地の市区町村へ確認しましょう。

民間の不動産会社と自治体窓口を併用すると、選択肢を広げやすくなります。

空き家買取おすすめ業者ランキング5選(全国対応)

空き家の買取を検討する際、対応エリア・取り扱える物件状態・査定スピードは業者によって異なります。 ここでは、現状渡しでの買取に強みを持つ業者を中心に特徴と対応範囲をまとめました。 最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:日本空き家バンク

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 公式: https://akiya.organic.estate/
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

33位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

44位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

55位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

よくある質問(FAQ)

空き家は古くても売れますか？

築年数が古くても、土地としての需要があれば売れる可能性があります。建物の状態が悪い場合は、古家付き土地、買取、解体後の売却を比較しましょう。

相続登記をしていない空き家は売れますか？

原則として、亡くなった人の名義のままでは買主へ所有権移転ができません。売却前に相続登記が必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議も必要になることがあります。

空き家は仲介と買取のどちらがよいですか？

高く売ることを重視するなら仲介、早く手放したい・手間を減らしたいなら買取が向いています。ただし、物件状態や地域需要によって変わるため、両方の査定を比べるのがおすすめです。

家具や荷物が残ったままでも売れますか？

買取では、残置物がある状態でも相談できる場合があります。仲介では内覧時の印象に影響するため、片付けや処分をした方が売れやすくなることがあります。

空き家は解体してから売るべきですか？

解体すると土地として売りやすくなる場合がありますが、解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあります。解体前に、古家付きと更地のどちらが有利か査定で確認しましょう。

空き家を売ったら税金はかかりますか？

売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。相続空き家では3,000万円特別控除を使える場合もありますが、要件が細かいため税理士や税務署に確認しましょう。

遠方にある実家の空き家でも売却できますか？

遠方でも売却は可能です。オンライン査定、郵送手続き、司法書士への委任を活用できる場合があります。ただし、契約内容や現地確認の要否は必ず確認してください。

空き家バンクに登録すれば必ず売れますか？

空き家バンクは自治体などが運営するマッチング制度ですが、登録すれば必ず売れるわけではありません。移住希望者の需要がある地域では有効な選択肢になり得ます。

まとめ

空き家を売る方法は、仲介・買取・空き家バンク・古家付き土地・更地売却など複数あります。高く売りたいなら仲介、早く手放したいなら買取、地方物件なら空き家バンクも候補です。

相続した空き家では、相続登記、遺産分割協議、税金、境界確認などが関係します。放置すると固定資産税や管理費がかかり続け、特定空家に指定されるリスクもあります。

まずは名義と建物状態を確認し、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。税金・登記・境界・相続トラブルについては、税理士・司法書士・土地家屋調査士・弁護士など専門家に相談し、早めに最適な処分方法を選ぶことが大切です。